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Immobilier : des avantages en matière de liquidité en des temps incertains

Stratégie d’investissement

22 novembre 2018
 

L’accès aux actifs de grande qualité ; la diversification de portefeuille et la capacité à ajuster l’exposition de manière efficace

La demande d’immobilier physique n’a guère montré de signes d’essoufflement en 2018, en dépit de la remontée des taux d’intérêt aux États-Unis, ainsi qu’au Royaume-Uni, et de la perspective de l’arrêt de l’assouplissement quantitatif en Europe. La montée des risques économiques et financiers à l’échelle mondiale commence à nourrir des inquiétudes. Dans ce contexte incertain pour les investisseurs en général, nous pensons que les investisseurs immobiliers devraient attacher une plus grande importance aux avantages offerts par les marchés publics en matière de liquidité. Cela d’autant plus que l’immobilier coté s’échange avec des décotes potentiellement attrayantes et offre un accès immédiat à des actifs de grande qualité, très bien localisés dans le monde entier.

Nous sommes dans la neuvième année de reprise des marchés immobiliers et avons probablement atteint le haut de cycle. Les sociétés foncières cotées indiquent aux investisseurs que la croissance issue des locations décélère et que, si les taux d’occupation dans les villes carrefour sont élevés, les rendements immobiliers ont vraisemblablement atteint leurs plus bas niveaux.

Suivre le mouvement – Les décotes par rapport à la valeur d’actifs nette pourraient constituer des facteurs de soutien

L’emploi continue de croître dans la plupart des grandes économies. Cependant, dans la majeure partie des secteurs économiques, on note des craintes grandissantes quant aux répercussions futures de la hausse des salaires sur les bénéfices des entreprises. Les prix immobiliers sur les marchés directs sont élevés, car le crédit relativement bon marché et la faiblesse des rendements obligataires mondiaux ont continué de faire affluer des capitaux vers le secteur.

Comme le montre le graphique 1, les rendements immobiliers à l’échelle mondiale sont nettement inférieurs à la tendance. Par ailleurs, sur fond de resserrement des politiques des banques centrales, on pourrait normalement s’attendre à une hausse des rendements immobiliers. Les marchés publics ont anticipé ce ralentissement de la croissance des marchés immobiliers, ainsi qu’un durcissement monétaire : le secteur immobilier coté a été très malmené à l’entrée du quatrième trimestre. Les foncières cotées se traitent actuellement avec une forte décote – potentiellement attrayante – par rapport à la valeur d’actifs nette (VNA) sur la plupart des marchés.

Graphique 1 : Rendements « prime » au deuxième trimestre 2018 (en devises locales)

Graphique-1-rendements

Graphique 2 : Décotes par rapport à la VAN observées au troisième trimestre 2018 (en devises locales)

Graphique-2-VAN

Sources : EPRA, UBS, Green Street, JLL, BNP Paribas Asset Management (estimations). Tendance = moyenne glissante sur dix ans. Rendements immobiliers – rendements nets « prime » d’un ensemble de bureaux, de commerces et de locaux industriels situés dans des capitales et dans de grandes villes. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

Ainsi, à ce stade du cycle, il pourrait sembler curieux que des milliards attendent toujours d’être déployés sur les marchés directs compte tenu du prix très élevé de l’immobilier dans de nombreux pays. Cependant, la collecte de fonds est restée robuste au premier semestre 2018, le capital disponible (« dry powder » en anglais ») détenu par les sociétés immobilières s’élevant à 278 milliards de dollars fin juin (source : Preqin, juillet 2018). Il est clair que ces capitaux ont pour une grande partie été amassés au fil des ans et doivent être investis. Les investisseurs semblent se ranger sur l’idée que les taux d’intérêt n’augmenteront pas de manière abrupte en l’absence de fortes tensions inflationnistes à l’échelle mondiale.

Le point d’inflexion devrait favoriser l’immobilier coté

Néanmoins, nous pensons que nous nous approchons d’un point d’inflexion sur les marchés de l’immobilier et des capitaux, et les points de retournement dans un cycle s’accompagnent généralement d’un pic de volatilité. Les investisseurs dans des biens immobiliers ou dans des véhicules non cotés encourent donc le risque d’acheter à un moment où les prix, les taux d’occupation et les loyers ont atteint un sommet. Les coûts afférents à la réalisation d’un investissement dans un immeuble à ce stade du cycle puis à sa revente pourraient être substantiels, compte tenu du temps et du capital qu’exige l’achat d’un actif tel que l’immobilier du fait de sa nature illiquide, de son caractère irrégulier et de sa taille.

Alors que certains pourraient décider de patienter, ceux qui doivent investir dans l’immobilier pourraient trouver une opportunité dans le secteur coté. Investir dans l’immobilier à travers des titres négociables peut offrir la même exposition sous-jacente qu’un investissement sur les marchés directs. Cependant, l’immobilier coté implique une exposition à des milliers d’immeubles et non à un actif unique ni à un petit portefeuille de biens immobiliers. Les transactions sont nettement moins chronophages et moins onéreuses. En général, les portefeuilles d’immobilier coté sont investis dans des actifs de plus grande qualité situés en différents endroits, ce qui apporte aux investisseurs un biais « qualité » et des avantages en matière de diversification. De plus, à un moment potentiellement critique pour les marchés, il est généralement beaucoup plus aisé d’acheter ou de vendre des titres, même en phase de repli boursier. L’achat ou la vente d’actifs immobiliers spécifiques, tels que des bâtiments ou des logements, peut en revanche prendre des mois, voire des années dans certains cas.

L’achat ou la vente d’un portefeuille de foncières cotées est plus rapide

Pour illustrer ces différences de liquidité entre l’immobilier coté et l’immobilier direct, nous avons examiné les délais nécessaires à la liquidation d’un portefeuille hypothétique d’immobilier direct d’une valeur d’un milliard d’euros et d’un portefeuille d’immobilier coté d’un montant équivalent. À cette fin, nous avons utilisé les données du marché direct fournies par Jones Lang LaSalle Inc. (JLL), une société de gestion de portefeuilles et de services professionnels spécialisée dans l’immobilier. Le portefeuille d’immobilier direct se composait d’actifs modernes « prime » totalisant un milliard d’euros : il s’agissait uniquement de biens de catégorie A situés dans des mégapoles ou dans de grandes villes du monde, dont 45 % en Amérique du Nord, 40 % en Asie-Pacifique et 15 % en Europe. Les différences constatées sont frappantes : la cession de la totalité d’un portefeuille de foncières cotées prendrait neuf jours, mais il faudrait en moyenne au moins six mois pour liquider un portefeuille de biens immobiliers de même valeur dans les conditions de marché actuelles.

Graphique 3 : Délai moyen de vente d’un portefeuille d’immobilier coté d’une valeur d’un milliard d’euros et d’un portefeuille d’immobilier direct d’un montant équivalent dans des conditions de marché similaires à celles observées le 31 août 2018

Graphique-3-jours-liquidations

Sources des données : Jones Lang LaSalle Inc., FactSet, données à août 2018. Ce contenu ne constitue ni une sollicitation d’achat de ces valeurs mobilières, ni un conseil d’investissement ou une recommandation. La valeur de vos investissements peut fluctuer. Les performances passées ne préjugent pas des performances à venir.

De toute évidence, l’écart de rendement entre l’immobilier et les obligations d’État reste intéressant, atteignant en moyenne 200 points de base à l’échelle mondiale. Il s’agit d’un facteur d’attraction des capitaux. Cependant, les risques augmentent à mesure que nous entrons dans les dernières phases du cycle. Les investisseurs doivent par conséquent se demander s’ils désirent se concentrer sur la liquidité, tout en conservant leur exposition à l’immobilier. Un investissement dans des sociétés foncières cotées permet d’accéder à des actifs de grande qualité, tout en offrant une source de diversification des portefeuilles et des possibilités d’ajustement efficaces et efficientes des expositions si nécessaire.

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