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Le bon, la brute… et le rugby – Perspectives des marchés immobiliers en 2019

Shaun STEVENS
 

En tant que fervent adepte du rugby à XV, j’ai été tenté de me prêter au jeu des pronostics pour désigner les vainqueurs de la neuvième édition de la Coupe du monde de rugby qui se tiendra l’an prochain. Cependant, prévoir quels seront les marchés immobiliers les plus performants en 2019 est un exercice assez ardu.

Je nourris de grands espoirs pour la Coupe du monde 2019, notamment dans la mesure où le Pays de Galles fait partie des favoris pour remporter ce tournoi.

En ce qui concerne l’immobilier, un certain nombre de thèmes d’investissement actuels dans le secteur coté devraient perdurer en 2019, l’Asie et l’Europe étant susceptibles, selon nous, d’offrir un potentiel de performance supérieur à celui de l’Amérique du Nord, avec cependant un risque accru.

Graphique 1 : prévisions de performances des marchés immobiliers au cours des douze prochains mois* en monnaie locale

* Les performances sont calculées pour les sociétés composant l’indice FTSE EPRA Nareit Developed, en utilisant les estimations moyennes d’évolution des cours émises par les analystes pour les douze prochains mois, ainsi que les rendements des dividendes des sociétés publiés sur Bloomberg.  En fonction des fluctuations des taux de change, les performances peuvent augmenter ou baisser. Source : Bloomberg, BNP Paribas Asset Management, données au 30/11/2018.

 

Le bon

La recherche de croissance et la nécessité du maintien d’une certaine discipline en termes de structure financière resteront des sujets de préoccupation pour les investisseurs et les équipes de direction des sociétés d’investissement immobilier cotées ou REIT (Real Estate Investment Trust). Du côté positif, nous anticipons que les principaux marchés et secteurs enregistreront une croissance de leurs bénéfices en 2019, même si la génération de revenus additionnels à ce stade avancé des cycles immobilier et conjoncturel sera vraisemblablement plus compliquée qu’au cours des années précédentes. Nous voyons les REIT accorder autant d’importance au redéveloppement, à la densification ou à l’intensification de l’usage de leurs actifs immobiliers existants qu’à l’acquisition ou au développement de nouveaux actifs.

Au cours des dernières années, l’écart entre les sociétés de grande qualité et celles de faible qualité n’a fait que se creuser. Les entreprises de grande qualité, qui bénéficient d’une équipe de direction solide, d’un accès au capital et d’un bilan bien géré, resteront les gagnantes dans cet environnement. De manière plus générale, nous pensons que les villes carrefour et à barrières élevées à l’entrée demeureront les plus robustes en 2019, tant en termes d’investissement que de taux d’occupation, mais estimons qu’il sera difficile de parier contre les marchés de la côte ouest des États-Unis, en particulier dans les secteurs des bureaux et de l’immobilier industriel.

Parmi les facteurs positifs pour l’immobilier, nous anticipons une poursuite, voire une accélération, des opérations de privatisation et de fusion-acquisition dans le secteur coté au cours des douze prochains mois. D’importants montants de capitaux levés sont en attente d’être déployés sur les marchés mondiaux, et l’activité d’investissement dans l’immobilier de la zone euro est restée soutenue. Dans l’ensemble, nous estimons que les valorisations des sociétés immobilières de la zone euro sont favorables dans le secteur, car les écarts de rendement avec les obligations d’État et les multiples boursiers se comparent favorablement aux moyennes historiques.

 

Le moins bon

La croissance de l’économie mondiale devrait se modérer au cours des douze prochains mois, les répercussions du conflit commercial entamant la confiance en Europe notamment. Le recul de la demande en Chine, les perturbations politiques potentielles en zone euro et le relâchement progressif de la relance budgétaire aux États-Unis au second semestre 2019 mettront à l’épreuve les marchés immobiliers internationaux, ainsi que l’économie mondiale.

 

La brute

Des risques se profilent pour le secteur immobilier coté, notamment dans le cadre du resserrement de la politique monétaire de la Réserve fédérale américaine (Fed). Il est très probable que la Fed procède à d’autres relèvements de ses taux en 2019, en dépit du ton plus conciliant adopté par son président au cours des dernières semaines. La guerre commerciale entre la Chine et les États-Unis reste un facteur explosif pour le risque à l’échelle mondiale, en dépit de la trêve temporaire conclue entre les présidents Trump et Xi au cours d’un dîner à Buenos Aires.

Ailleurs, le chaos politique autour du Brexit accroît le risque de voir le Royaume-Uni quitter l’Union européenne en mars 2019 sans modalités de sortie formelles, ce qui exposerait ce pays à de fortes perturbations de son économie et des marchés financiers. Les bouleversements potentiels des marchés provoqués par un Brexit « sans accord » pourraient être presque aussi forts pour l’Europe continentale que pour le Royaume-Uni. Par ailleurs, le bras de fer entre Rome et la Commission européenne au sujet du budget italien pourrait persister après les élections européennes au printemps et alimenter de la volatilité sur les marchés mondiaux.

 

Et le rugby

Si les vainqueurs de la Coupe du monde de rugby seront très probablement issus de deux des plus petits marchés immobiliers du monde, à savoir la Nouvelle-Zélande et l’Irlande, avec le Pays de Galles en position d’outsider, aucun de ces pays n’apparaît sur notre liste de marchés préférés pour l’investissement immobilier en 2019.

Le pays hôte d’une Coupe du Monde enregistre généralement de bons résultats durant la compétition, mais le Japon sera un parfait outsider en 2019. Ses sociétés immobilières devraient compter parmi celles qui afficheront les meilleures performances en 2019 ; elles connaîtront très probablement un premier semestre assez robuste, mais leur performance devrait s’essouffler à mesure que le second semestre se déploiera.

Les États-Unis ne font pas partie des favoris pour la Coupe du monde du rugby, et il est peu probable qu’ils figurent parmi les marchés immobiliers cotés les plus performants en 2019. Les perspectives de l’économie américaine au cours des douze prochains mois sont globalement stables, mais des vents contraires soufflent sur les foncières cotées. Le relèvement des taux de la Fed devrait freiner l’intérêt des investisseurs pour les secteurs sensibles à l’évolution des taux d’intérêt, tels que les REIT américains. En outre, sur les marchés immobiliers sous-jacents, les opérateurs reconnaissent que le cycle de l’immobilier aux États-Unis a vraisemblablement atteint son point haut.

Le trophée de la Coupe du monde de rugby porte le nom de l’inventeur présumé de ce jeu, le révérend William Webb Ellis. D’après la légende, du temps où il était élève à l’école de Rugby, ce dernier aurait pris le ballon dans ses bras et couru avec durant un match de football en 1823, créant ainsi le caractère distinctif du « rugby ». L’Allemagne ne s’est peut-être pas qualifiée pour la Coupe du Monde, mais nous pensons qu’elle récupérera le ballon et fera la course en tête en étant le meilleur marché immobilier coté d’Europe.

À contrario, le Royaume-Uni sera bien représenté lors du tournoi au Japon, mais ses valeurs foncières cotées continuent de pâtir de l’incertitude politique. Les actions britanniques et la livre sterling sont déjà particulièrement déprimées, mais un Brexit « sans accord » ferait encore reculer leurs cours.

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